住宅投资饱受政策冲击，股市震荡“套牢”股民，两大投资渠道的“胶着”，给商业地产辟出一条财富大道，大量从住宅市场、股市中撤出的资金被吸纳投资到商业地产中，使得商业地产成为了不少人投资的优选。同时，一大批新兴的商业地产正在嘉兴崛起，它们着力于商业的经营和管理，促使商业地产理性回归。

　　不少专家认为现在是投资商业地产的好时机，但在整体投资市场不明朗的环境下，你，选择出手还是收手？

　　商业地产，在做好地产的同时做好商业

　　从沿街商铺到专业市场、从百货商场到高档办公楼、从投资沿街独立商铺的自主经营到产权式商场的集约化经营，嘉兴商业地产快速成长的同时，也在华丽转身。不少开发商认为，传统商业地产已经很难刺激商铺投资者的购买欲望，业态单一、管理陈旧的商业项目，早让人“审美疲劳”。“商业地产要成型，就需要连贯，与周边的配套形成互动，不能孤零零的。”嘉兴耀成房地产有限公司总经理助理程钧表示，好的商业地产，不仅体现在规划上，更表现在业态组合和创新上——从大公司的办公楼到知名品牌的旗舰店，只有融合在一起的业态组合互相吸引和带动，进一步延伸市场商机才能做出成功的商业地产。

　　业内人士表示，商业地产的健康开发方式就是在做好地产的同时要兼顾商业。如今，开发商不仅重开发、重销售，同时还对定位、经营、管理和招商提出了很高的要求，这是商业地产的理性回归，促使嘉兴商业地产更好地服务整体城市的发展。“我们在出售商铺的时候，也对经营户是自营还是投资，以及所经营的业态进行大概的了解。”嘉兴市亚厦房地产开发有限公司总经理助理唐倩表示，以亚厦·风和苑的商铺为例，由于主要是针对周边小区的居民，所以商铺经营业态的设置以满足生活需求为主，“像水果店、卫生院、超市等就是比较理想的出租对象。”

　　“在合适的地方选择合适的商业品种。以市中心为例，就需要经营日用品、服装一类商品，而像建材、灯具这一类的商品就需要城市周边建成大型的专业市场。”嘉兴市建业房地产开发有限公司董事长谢军表示，作为开发商也正在通过一系列的措施和手段以引导经营户所经营的业态与周边的配套相得益彰。

　　良性轨道：商业地产“经营”为先

　　过去有开发商既想商铺卖好价钱，又不舍得花钱去营造商业氛围，使得商业项目经营出现恶性循环。如今嘉兴商业地产的竞争，不仅是市场品牌的竞争，更是引发商业业态重新布局和经营理念的变革。商业地产是需要“经营”的，以正在招商阶段的巴黎都市商业中心为例，在定位之初就明确引进主力业态，采取部分持有、部分出售的运营模式，开发商持有一部分的商铺进行经营。项目在商业氛围的营造上狠下功夫，通过引进强势主力店和主打品牌，增强区域商业气氛，刺激市场投资热情。同时，项目为市民提供便捷的娱乐、休闲、购物环境等，是直接融入城市发展的新商业综合体，财富效应巨大。

　　“一个好的商业地产最重要就是要看重它的发展潜力，要从长远利益上综合考虑。”嘉兴市万博汇商务管理有限公司总经理茹向东表示，以我们正在开发的巴黎都市商业中心为例，既有充满特色的风情街、美食街和亲子街，又有积聚人气的老佛爷购物中心，如此“三街一中心”的发展模式是商业地产在嘉兴发展的一个新的方式。商业地产发展至今，已经逐渐回归理性，作为开发商也更注重其经营，这也是商业地产走向成熟的一个标志。对此业内人士认为，只有明晰市场定位，细化业态布局，才能吸引经营者和消费者。没有经营者的受益，投资者收益就无从谈起。只有同时让经营者和投资者获得收益，才能使商业发展进入良性轨道。在开发商的“经营”理念下，购买这一类的商业地产进行投资将成为一种趋势。

　　“无论所投资的商铺是用来投资还是自营，都希望这个商铺周围有一个比较好的人气，或者能够上档次、上规模，这就需要一些主力店的入驻和开发商在其中起到一个比较好的衔接作用。”作为开发商，程钧认为对于好的品牌商业品种的入驻应该给予适当的优惠，“像我们耀城广场在建造和施工定位中都极力追求做到嘉兴最好，在销售的时候我们也希望一些有实力的品牌能够进驻，现在已经有几个世界知名品牌希望在项目中开旗舰店，对于这种大品牌我们持欢迎态度，因为它对楼盘档次和人气的提升正是商业地产所需要的。”

　　商业地产投资正当时

　　“现在投资商业地产是一个比较好的时机，在大家都在观望的时候下手，有更多的资本能够从房产公司那里得到更多的优惠。”嘉兴市立好信房地产经纪有限公司总经理助理李上旭分析，以往的7、8月份是房产销售传统意义上的淡季，大家对房地产投资一般都怀有“买涨不买跌”的心理，如果能够在这个时候逆潮流而行，应该是不错的选择，而且目前嘉兴商业地产的价格尚未出现虚高的现象，这种投资方式对于有足够经济能力的市民是可以尝试的。

　　“地段、地段还是地段。”谢军表示，对于商业地产来说，最重要的是有足够的人气，地段的选择就显得异常重要，从现在嘉兴的城市发展脚步上看，比较稳定的投资就是借用比较成熟的商业区进行投资，“市民有消费习惯，成熟商业区在人气的聚集上有比较好的作用，如果有足够的经济实力，这种商铺的投资风险是比较低的。”除了商业中心的沿街旺铺之外，小区内的商铺以其价格上的优势也受到了一部分消费者的喜爱，“小区的商铺更多还是依靠所属小区的人气聚集情况来决定，换言之，就是跟小区的入住率有着莫大的关系。”唐倩表示，“正是考虑到了这样的情况，我们是在小区的入住率达到一定规模之后才开始推销商铺，让商户能够拥有比较好的收益。”

　　“稳定压倒一切，与商业地产较高的回报相伴随的必然是风险，对于商业地产的风险，我们认为投资者应该量力而行，根据自己的经济实力慎重选择，比较理想的状态就是‘以租养铺’，那种盲目乐观投资而对风险估计不足的情况，作为开发商也并不喜欢。”茹向东认为，同时对开发公司的实力也是有要求的，好的公司对于品牌和口碑格外重视，在销售完之后还有一系列的后续工作在继续，保证了所开发项目能够有繁荣的发展。