昨天，国务院常务会议研究确定了若干促进房地产市场健康发展的政策措施。其中包括“第二套房”信贷放宽、营业税减免等当前楼市极为关注的政策。
“进一步鼓励普通商品住房消费”政策的具体措施为：对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
有望刺激改善型需求
“‘第二套房’信贷政策的放宽，将对楼市下一阶段的运行起到非常好的促进作用。”滨江集团副总经理朱立东分析说，此前国家出台的房产信贷政策有一些不明确和难以操作的规定，比如多数银行迟迟无法出台的明确执行细则，这在一定程度上阻碍了购房者的交易进程，所以“第二套房”信贷政策的放宽正是时候。此外，国家对房地产市场的调控基调也已经从原来的抑制需求，转变为现在的扩大需求。杭州楼市改善型需求的市场购买力是非常强大的，而新政策将在一定程度上有效激活这一部分需求。
按照新政策规定，当地住房人均面积将成为“第二套房”信贷放宽程度的关键。根据去年3月份杭州市房管局发布的《杭州市城镇居民住房基本状况调查报告》，杭州市城镇居民人均住房建筑面积为24.3平方米。其中，杭州市区为23.4平方米，比2000年的19.8平方米上升了17.9%；余杭区为27.9平方米，萧山区为26.8平方米。现在还无法确定，杭州是否按照这个数据制定相关的执行细则。
杭州合创行销机构总经理毕明辉则认为，新政策具有一定的利好作用，但是影响有限。因为现在不是房地产一个行业的问题，如果宏观经济大势没有起色，那么房地产行业也很难独善其身。所以现在最需要解决的就是市场信心问题，利好政策的出台有利于加速市场信心的恢复。
昨天出台的新政策还提出，要加大保障性住房建设力度，选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设；同时，支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务；此外，要按照法定程序取消城市房地产税。
“次新二手房”受益最大
杭州“24条房产新规”出台后，二手房的成交量就一直不错，从9月份612套的成交量到11月份的1200多套，预计12月还会增加，可以说一路回暖。那么，这次出台的国务院新政策将会对二手房产生哪些影响呢？
“交易税费中数目最大的营业税，从5年减到2年，能让一大批房子没有了营业税负担了。2年内购买的房产从全额征收到差额征收，至少能使涉税房源少交一半以上的营业税。”中原地产品牌管理部市场推广经理荆海燕算了这样一笔账：以总价100万的房源为例，假如原来买入的总价是80万，如果按照转让收入全额征收办法，即使在杭州市24条房产新政已经对营业税作出减免的情况下，也还要交13200元。现在，按转让收入减去购买住房原价的差额征收的办法，则只要交2640元，减少了4/5。而且有些保本出售的房源，营业税几乎为零。
荆海燕分析说，从目前二手房市场上来看，年代新、户型好的次新房源在市场上越来越受到购房者的欢迎，但是因为沉重交易成本让不少购房者望而却步，不过随着这次营业税“5年变2年”、 “全额变差额”政策出台之后，营业税带来的交易压力将会一扫而去，这将有力地促进二手房市场交易的活跃性。
对于“第二套房”信贷的有条件松绑，我爱我家市场研究人员认为，从恢复市场信心的角度出发，二套房贷款政策的放松，对于改善性需求来说也是种释放，购买第二套房的消费者将会享受到一套房贷款利息下降30%的优惠，对于消费者来说进一步降低了购房贷款成本，有利于进一步促进房地产市场回暖。
政策解读
房产政策的“脸”是这样变的
仔细阅读昨日向公众公布的《国务院部署促进房地产市场健康发展措施》的条文不难发现，市场对房地政策松绑预期正在逐步成为现实。而通过政策变迁前后的比较也可以了解到，原先紧绑着购房者购房欲望的高额交易税费、持有成本等，亦正在逐渐向宏观调控前的水平靠拢。
“第二套房”信贷有限放宽
新政策相关内容：“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”
10月22日房产新规：金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
“第二套房”现有政策：按去年9月底央行与银监会共同发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定，目前杭州市第二套住房贷款首付要求不低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍。
2005宏观调控前：第二套房与第一套房享受同等贷款政策与税费标准。
比较：曾几何时，因为10月22日房产新规的那一句改善型普通自住房，引发了众多人士的向往和想象，如今看起来，这些向往正一步一步迈向现实。通过政策前后的这些变迁不难发现，昨日新出台的新措施明确指出将有限放宽第二套房贷款金融政策，较之10月22日公布的房产新规又有所放松，可操作性也更强一些。但由于政策明显提出第二套房享受同等优惠的前提是首套住房人均面积低于当地平均水平，如根据去年3月杭州市公布的住房人均面积24.3平方米，意味着能够从这一政策变迁中享受到实惠的购房群依然比较有限。另外，由于具体的实施细则仍依赖于金融机构的实施细则，这一政策的实际效用如何发挥，还有待进一步观察。
营业税利好杭州已提前部分兑现
营业税新措施相关内容：“对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。”
10月22日房产新规：未涉及营业税部分，仅对个人首次置业的契税，以及流通环节的印花税、土地增值税进行了减免。指出“对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。”
杭州“二十四条”新政：实行购买商品房契税、印花税补贴；存量房交易税收补贴；简化存量房交易纳税申报手续；暂停征收房产登记等相关收费等多项相关规定，具体执行中，实施营业税减免80%的操作政策。
2006年“国六条”：自2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；超过5年(含5年)转手交易的，免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
2005年宏观调控：个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
宏观调控前：免征营业税
比较：营业税政策的变迁正是中国房地产宏观层面由从紧转向宽松的全面写照，通过以上资料我们不难发现，此次营业税征收政策调整后，存量房在交易环节的税费标准回到了2005年时候的标准，虽然这较之以前的完全免征仍有差距，但政府实施宽松的财政政策，刺激个人购房欲望，促进市场活跃的趋势已经不言自明。在目前的市场环境下，税费的减免将大大降低买卖双方的交易成本。当然，对于杭州本地而言，因为之前实施减免80%的政策，新出台的营业税新政的实际影响效果可能并不会那么明显。但此政策的出台，对市场而言，必然会促进买卖双方的成交。
