地产政策再松口：增需求，非救开发商

　　12月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。其中内容，被视为11月初中央政府刺激经济“国十条”计划第一条的具体落地，也被业界看作中央对房地产市场支持的又一轮“新政”。

　　会议研究确定了三个方向的具体措施：首要是加大保障性住房建设力度，细化相关措施；其次是鼓励普通商品住房消费，减免部分交易环节营业税费；最后是引导房地产开发企业应对市场变化，促进商品住房销售，并给予部分合乎条件的企业以融资、信贷支持。

　　与11月初住房和城乡建设部“孤军奋战”不同，本次会议精神迅速得到各主要部委的合力落实。

　　17日晚间5时，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会发出关于印发《廉租住房建设贷款管理办法》(下简称“办法”)的通知，要求各银行严格按照《办法》，抓紧制定相应的操作细则，做好支持廉租住房开发建设的金融服务工作。国家发改委当日早间也表示，已下达100亿元中央补助投资计划，用于加快廉租住房建设和国有林区、垦区、煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。

　　建设部房地产业司原司长、中国房地产及住宅研究会常务副会长张元端在接受本报记者采访时表示：“‘新政’重申了房地产业市场化和加强保障的关系，在这样的前提下既要发展房地产业拉动经济，又要平抑房价加大住房保障力度、解决居民住房问题。”张元端相信，政策出台后将对今后房地产市场的发展起到积极作用。

　　保障性住房成中心

　　本次会议再次印证，保障性住房已成为中国政府刺激经济、改善民生的重要“抓手”。

　　此前的11月12日，住房和城乡建设部副部长齐骥公布了“9000亿保障住房计划”，但此后很多市场人士和地方政府官员都认为缺少执行细则。此次国务院会议细化了保障性住房建设措施。

　　会议开宗明义，提出要“坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则”。

　　提出的具体措施包括，争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。

　　张元端认为，加大保障性住房的建设一举三得，一方面能通过增加投资拉动经济，一方面能够扩大消费，更重要的是有利于稳定和平抑房价。“拉动内需”并不是简单的大力发展房地产业，管理层同样担心因为住房过度市场化而导致一部分人无法解决住房问题。

　　廉租房成为本次保障性住房建设的“新星”。此前，廉租房建设投资一直按照中央、地方、银行以1：3：1的比例进行投资，中央财政适度提高补助标准后，有望解决部分财政困难的地区廉租房建设资金短缺问题，棚户区改造等安居工程建设会得到中央财政的进一步支持。

　　中国社科院研究员尹中立认为，住房公积金闲置部分用于保障房建设试点，是一个对地方金融放开的大政策。

　　目前，住房公积金是地方政府手中少数能控制的支持房地产投资的金融资源，截至2007年末，全国住房公积金闲置2100亿元，即使放贷情况比较好的北京，住房公积金利用率也只有7成。

　　但也有专家认为，住房公积金属于个人缴纳，其增值部分用于保障房建设已经引起一轮讨论，进一步动用本金，是否应征求住房公积金缴纳人的意见？

　　降税负，促消费

　　鼓励居民消费，推动成交回升——本次会议延续了之前中央政府“救市”房地产的精神。

　　继连降利率、调低改善性住房首付比例等一系列适度宽松的货币政策之后，积极财政政策也在本次会议中惠及房地产行业。

　　本次会议提出，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

　　对于营业税的调整，中介公司普遍认为将会对二手房市场交易产生积极影响。21世纪不动产分析师孟奇告诉本报记者，他预计未来1到2个月二手房市场会有一个反弹，成交量会暴发性增长；我爱我家房地产经纪公司认为，受益的二手房大概占目前市场总流通量的20%左右，主要是五年内的普通住宅，这体现了政府着力点选择了民生住房，也符合市场需求。

　　会议还提出按法定程序取消城市房地产税。这也在一定程度上减轻了房地产企业税负。但金地集团总裁张华纲表示，该税种在企业税收体系中比例很小，政府更应该做的是取消土地增值税，以及取消开发环节中的政府部门各种过多收费。

　　“既要防止投机和炒作，又要促进市场交易量的恢复。”张元端分析说，从以往的调控经验来看，投机和炒作成为影响房价上涨的重要因素。“国六条”和“国八条”颁布后，面对且调且涨的房价，决策层担心炒作和投机氛围的再次蔓延。而防止投机炒作在于政策是否完善。“如果政策控制得不好，刺激房屋消费可能将重燃投资炒作之风。”张元端说。

　　由于销售受阻、加之上半年信贷紧缩政策，不少地产上市公司资产负债率超过80%，一些中、小型地产公司面临危机。此次“新政”同样关注到了企业层面。

　　会议提出，未来将支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。

　　“在GDP增长速度下滑，‘保增长’列为首要任务的宏观经济环境下，加大融资事实上是加大对地产行业的投入。”张元端说。

　　二套房政策未见明显松动

　　“新政”出台后，房地产行业人士多表现出失望情绪，焦点集中于“二套房政策”未有明显松动。所谓“二套房政策”，主要是指从信贷、税费方面放开居民购买多套房的政策。

　　一不愿透露姓名的国有银行信贷部人士在接受本报采访时表示，“新政”力度比预想力度要小，其中提到的“人均居住面积未达标”提法，几乎与央行、银监会2007年12月5日出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》差不多，事实未有任何松动。

　　金地集团(600383.SH)总裁张华纲认为，二套房贷本是拉动需求有效的工具，但是国务院政策中还是没有放开，如果二套房买的面积比较大，依旧享受不到优惠政策。”华远地产总裁任志强也在博客中第一时间表示，这次只是将原有的门槛象征性的降低。没有购房减税的刺激，不足以让住房消费拉动中国的经济恢复增长。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌15日向记者表示，他已经在近期央行召开的货币政策会议上建议取消“二套房贷”政策。而另据记者获悉，住房和城乡建设部也多次在房地产调控部门联席会议上建议取消“二套房贷”。但是金融监管部门对“二套房贷”始终保持审慎态度。

　　社科院专家尹中立认为当前对“二套房贷”进行审慎态度有必要。“不可能对各种需求都进行扶植，进行差别化的信贷政策是有益的，”尹中立表示，国家还是担心房价出现大起大落，因此刺激自主性需求的同时，只对“二套房贷”有限放开。

　　尹中立进一步表示，当前房地产市场交易量萎缩的主要原因是房价和收入之间的矛盾，如果要释放交易量就必须降房价，当房价降到适当水平后，交易量自然会释放。

　　杨红旭也提醒说，应该注意国务院“措施”中的第三条：“引导房地产企业积极应对市场变化，促进商品房销售”，这说明政府在提醒开发商市场短期内不可能回暖，让开发商尽快降价促销，彻底放弃高房价、高利润的幻想，这些政策再度表明，中央的政策在于刺激需求、稳定房市，而非救开发商。

　　张华纲说，“出台的政策并没有达到预期，没有切中要害，力度还是太小。”而一位不愿透露姓名的上海基金经理告诉本报记者，“这些政策都已经在市场传了几周，正式公布的并没有新意。如今石头落地，我们对房地产行业前景还是看不清。”